注：“三上”企业指有资质建筑业企业，限额以上批发零售贸易业和住宿餐饮业企业，限额以上服务业。
2、半数以上楼宇企业期望扩大现有办公面积。认为办公面积完全够用的楼宇企业占38.7%，认为“目前满足，近年内将不能满足”的楼宇企业占52.7%，认为“不能满足”的楼宇企业占8.7%。半数以上楼宇企业期望扩大现有办公面积。
对企业现有和期望的办公面积调查数据进行筛选汇总,结果如下表。在本文中，定义期望面积大于现有面积的企业为期望扩张企业。调查表明，期望扩张的企业有81家（灰色色块标注），占全部企业的比重为54%。
按现有办公面积分组的企业期望面积
组别 |
期望
50㎡以下 |
期望
50-100㎡ |
期望
100-200㎡ |
期望
200-500㎡ |
期望
500㎡以上 |
50㎡以下 |
0 |
4 |
6 |
|
|
50-100㎡ |
0 |
6 |
11 |
11 |
3 |
100-200㎡ |
0 |
0 |
21 |
23 |
2 |
200-500㎡ |
0 |
0 |
0 |
29 |
21 |
500㎡以上 |
0 |
0 |
0 |
0 |
13 |
3、面积100㎡以下企业普遍期望扩张。由上表可以看出,现有办公面积100 ㎡以下的企业扩张期望最为强烈，期望扩张的企业比重达85%，而现有办公面积100-200㎡和200-500㎡的企业期望扩张企业比重分别为54%和42%。办公面积100 ㎡以下的中小规模企业普遍期望扩张。
4、面积100㎡以上企业扩张期望将在近期实现。在调查企业楼宇实际需求时，明确表示在08年内将购买新楼宇办公的企业有39家，根据现有办公面积分组汇总如下：
按企业现有办公面积分组的企业扩张期望实现比重
组 别 |
期望扩张企业数 |
08年购买楼宇企业数 |
期望实现比例 |
50㎡以下 |
10 |
3 |
30% |
50-100㎡ |
25 |
9 |
36% |
100-200㎡ |
25 |
13 |
52% |
200-500㎡ |
21 |
11 |
52% |
500㎡以上 |
0 |
3 |
_ |
由上表可见，办公面积为100-200㎡和200-500㎡两组的企业具备实际的扩张能力，是楼宇市场近期将实现的购买力量。
（五）楼宇企业的购买（租赁）意向明确
为了解楼宇企业期望购买的楼宇形态和配套设施情况，我们对楼宇的形态、首要配套、生态环境等方面进行了调查。
1、半数企业选择纯写字楼。52.7%的企业倾向纯写字楼（如外运大厦），28.7%的企业倾向商务商业结合的写字楼（如中农信），只有7.3%的企业倾向商住型写字楼（如太阳公寓），也有7.3%的房地产、电力企业倾向购买可冠名的独栋写字楼。
2、八成企业认为停车场、餐厅是首要配套。在问及写字楼必须配套那些设施，92.0%的企业认为要配备足够的停车场，84.7%的企业认为要配备员工餐厅。以下依次为24小时办公服务（54.0%）、多功能会议室（50.7%）、5A智能系统（44.7%）、商务大堂（39.3%）、商务会所（38.0%）。
3、企业普遍认为楼宇的生态环境比较重要。有37.2%的企业将楼宇生态（景观、采光、通风）环境作为选择的首要条件，60.0%的企业认为比重重要。楼宇的生态环境得到大多数企业的重视。
4、面积100-150㎡的会议室最受欢迎。22%的企业认为公共会议室面积为50-100㎡；31%的企业认为应为100-150㎡；23%的企业认为应为150-200㎡；19%的企业认为应为200㎡以上。可见，面积100-150㎡的会议室最受欢迎。
（六）46%的楼宇企业建议我区打造行业集聚楼宇
有46%的楼宇企业认为同行业企业在单个楼宇内集聚有利于企业自身发展，认为无所谓的占44%，而认为不利于企业发展的不到10%。
企业认为：楼宇经济要实现由“单体品质提升”向“整体功能区块联动开发”的转变，首先就是要有行业集聚效应，形成“一街一特”、“一村一楼”的综合优势，强化同质聚合，营造“抱团效应”，特别是加快集聚同行业、上下游产业链之间的关联企业，以提高商务效率促进同业协调发展。虽然同行业集聚必然发生残酷的同业竞争，这种竞争也将促进同行业企业走向融合，它不仅是单体企业的“做精做强”与互相竞争，更是众多企业互相依存、互为唇齿的“抱团打天下”，最终咬合成具有竞争力的产业链条，可以促进更多更广泛和更深层次的合作。
三、对我区发展楼宇经济的几点启示和建议
通过对这次楼宇办公环境专项调查结果的分析，我们得到以下几点启示：一是目前楼宇企业对我区的楼宇综合环境总体满意，对停车、电梯、周边配套和通风采光方面的改造要求迫切。二是我区楼宇企业正处于积极扩张阶段，为数不少的企业已经或计划购买新的楼宇，如果区内新增楼宇面积有限，将会出现外溢效应。三是企业对楼宇功能的要求越来越高，纯写字楼、配备足够的停车位和员工餐厅、良好的生态环境将会是新建楼宇的必备要素。四是楼宇企业对发展特色楼宇表示认同，打造同行业积聚或产业链积聚式的特色楼宇时机已经成熟。
针对以上四点启示，我们提出三点建议：
（一）要开展对存量楼宇办公环境的改造提升工作。对企业而言，方便快捷的现代化办公环境是提高公司效率的保障，尽快改善楼宇办公环境是增强我区楼宇竞争力，促进楼宇经济持续快速健康发展的关键之一。采取综合措施，按照“谁投资，谁受益”的原则，通过市场化运作，鼓励民间资本“见缝插针”，建设空中立体停车场，最大限度地解决企业停车需要，着力缓解楼宇和商贸中心停车难的问题。对于用餐环境和电梯改造方面，建议有关职能部门要作进一步的调研，统一楼宇业主意见，提出切实可行的改造方案。
（二）要进一步做好楼宇企业的监测服务工作。要特别关注政策优惠期外的楼宇企业发展情况，建立长期的企业联系制度，重点监控并留住成长性较好的企业。定期调查企业办公用房购买、迁移意向，抢先做好导购、导租工作，加快在建楼宇的建设进度，避免企业因非政策因素造成的外迁。
（三） 编制全区的楼宇经济发展详细规划。在楼宇项目审批时，注意预留足够的停车面积、预留裙楼的餐饮烟道、安装中央新风系统、预留大型公共会议室等楼宇配套。在楼宇项目布局规划上，对楼宇的空间分布进行合理规划，做到楼宇的组团布局，促进楼宇周边的人流现金流汇集，加快周边商业配套的完善速度。在楼宇企业的引进工作中，有意识的发展特色楼宇，形成有海曙特色的外贸平台、会计审计大楼、律师大楼、总部大楼等一系列特色楼宇，因地制宜的发展同行业积聚或者产业链积聚等多种形式的特色楼宇，提高我区楼宇企业综合竞争力。
